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Lorsque l’on évoque les métiers de l’immobilier, la 1ère idée (bienveillante) qui vient à l’esprit renvoie à la vente d’appartements, qu’il s’agisse de biens anciens ou de programmes neufs. On oublie qu’il faut également des hommes et des femmes pour orchestrer le bon fonctionnement de l’immeuble : les gestionnaires de copropriété.

Pour être tout à fait exact, les rares fois où l’on entend parler de syndic, les qualificatifs de voleurs, arnaqueurs, injoignables, incompétents, inefficaces, voire qui se tournent les pouces arrivent en tête. Or c’est mal connaître leur métier, et ce n’est pas un hasard si beaucoup d’entre eux sont aux commandes de cabinets d’administration de biens : virtuoses de l’improvisation, ce sont des salariés multi-tâches, devant maîtriser un nombre incalculable de métiers, tout en acceptant de prendre des risques, et mettre leur vie privée entre parenthèse. En voici quelques exemples :

Il y a un réel accroissement de la demande sur les biens avec un espace extérieur. Par conséquent les délais de vente augmentent pour les appartements sans extérieur, type Canuts à la Croix-Rousse. Ces appartements Croix-Roussiens trouvent aujourd’hui difficilement preneur et peuvent rester en vente longtemps.

• Juristes car en plus de faire respec­ter le règlement de copropriété, ils vous représentent dans les actes juridiques et garantissent une mise à jour quotidienne adaptée à la lé­gislation en vigueur : Loi SRU, Loi ALUR, Loi ELAN...
• Psychologues/médiateurs, ils doivent être capables de s’adapter à chacun de leurs interlocuteurs et gérer les conflits de voisinage.
•  Managers d’équipe à l’occasion de chaque assemblée générale, réunion de chantier ou de conseils syndicaux, ils le sont aussi au quotidien avec leur comptable, leur assistant et la gestion de vos gardiens d’immeubles.
• Techniciens du bâtiment assurant l’entretien, la sauvegarde et la mise en valeur de votre patrimoine, puis bientôt thermiciens avec la Loi de Transition Énergétique !
• Percepteurs chargés de collecter les charges et autres fonds pour le compte du syndicat des copropriétaires, à l’heure de revendre votre logement, vous apprécierez pleinement la précision des comptes bien tenus.
• Politiciens sans cesse remis en question, c’est tous les ans qu’ils partent en campagne, et doivent rendre compte de leur mission pour convaincre la majorité qu’elle a raison de lui renouveler son mandat.
• Ingénieurs informaticiens car en plus de devoir maîtriser les logiciels métiers, les évolutions législatives ou conjoncturelles imposent une réinvention constante de leurs outils de travail, sans lequel aucune assemblée générale n’aurait été possible depuis mars 2020 !
• Chercheurs en écologie environnementale, ils contribuent à la réduction de la consommation de papier en passant au digital, et à l’émission de CO2 par des rénovations de bâtiments propices au développement durable.

Vous l’aurez compris, le métier de gestionnaire d’immeuble est passionnant, les journées rythmées et variées, et leur travail est essentiel pour une gestion optimisée de votre patrimoine. Dommage que cela se fasse sous la pression permanente de certains copropriétaires, parfois agressifs, souvent impatients alors qu’il n’est pas rare que ceux-là mêmes qui les critiquent ne viennent jamais aux assemblées générales ni ne s’investissent dans leur copropriété, voire les dérangent pour des documents accessibles sur leur extranet, les mêmes qui négocient constamment leurs honoraires, toujours trop élevés à leur goût... Or lorsque l’on exige les prestations d’une ROLLS, ce n’est pas avec le budget d’une LADA que l’on peut se les offrir...

Et à trop tirer sur la corde, l’appétence pour le métier se fait rare, les vocations sont en voie d’extinction et à ce rythme, il n’y aura bientôt plus personne qui pourra s’offrir leurs services. Alors pour ne pas en arriver là, veillez à bichonner votre gestionnaire, son assistant et son comptable, eux aussi sont humains, ils vous le rendront au centuple !

Après 3 années d’augmentation significative des prix au m², une frénésie d’achat frôlant l’hystérie et des niveaux records atteints en fin d’année dernière, c’est sans surprise que l’on observe un ralentissement soudain du nombre de mutations, un tassement des prix à LYON, voire des durées de vente qui s’allongent.

Comme à l’occasion de chaque crise, l’achat « coup de cœur » fait place à l’achat de raison, et le comportement des acquéreurs change.

A cela plusieurs explications :

•  Les confinements successifs et la crise sanitaire plombent le moral des Français et les confortent dans la nécessité d’avoir un extérieur à vivre au détriment des grands appartements qui ne trouvent plus preneur, les acquéreurs préférant, à budget équivalent, s’excentrer dans les communes de la grande couronne lyonnaise pour y investir dans des maisons avec jardin.
• Le durcissement des banques et les conditions d’octroi des prêts impactent directement les ventes, ainsi les investisseurs qui dépassaient volontiers les 33% d’endettement, se voient refuser leur crédit, quant à ceux qui cherchent à se loger, leur pouvoir d’achat étant réduit, certains renoncent à déménager.
• L’encadrement des loyers en place à LYON et VILLEURBANNE depuis le 1er novembre et dont les effets se font déjà ressentir : report voire renonciation au projet d’investissement locatif en raison d’une méfiance à l’égard de la Mairie actuellement en place et des loyers de références applicables, jugés trop faibles au regard des prix d’achat. Et pour ceux qui osent encore se lancer, négociation des prix à la baisse calculés en fonction de la rentabilité locative obtenue sur la base du loyer de référence en vigueur.
• L’augmentation du coût des matières premières pouvant aller jusqu’à 20% par rapport à l’année dernière, que l’acquéreur répercute directement sur le prix de vente des biens à rénover, voire manque d’engouement pour ces mêmes biens, tant l’approvisionnement en matériaux est devenu difficile.
• Le comportement des acquéreurs eux-mêmes qui sont plus exigeants, scrutent les biens à la loupe, et font des offres en conséquence.

Vous l’aurez bien compris : la fête est finie !

L’acquéreur a repris la main sur le marché, et c’est désormais lui qui fixe les règles. Or malheureusement, le vendeur a toujours du mal à adapter son prix sur un marché baissier alors qu’il le majore plus volontiers sur un marché haussier.

Cela a pour conséquence de bloquer temporairement les transactions, l’offre n’étant pas en adéquation avec la demande.

Les chiffres en 2022 ne devraient donc pas être à la fête !

Avis aux copropriétaires !

Vous êtes ou vous allez devenir copropriétaire d’un immeuble, géré par la régie FERTORET à Lyon, dans lequel est situé l’appartement que vous venez d’acheter ?
Comment accéder à l’immeuble ? A qui appartiennent les murs, les toitures… ? Le besoin d’organiser la copropriété remonte à de nombreuses décennies. FERTORET IMMOBILIER, régie immobilière à Lyon et spécialiste du syndic de copropriété depuis plus de 50 ans, vous donne les clés pour tout savoir sur la copropriété !
Bon à savoir : On peut parler de copropriété dès qu’un immeuble possède deux copropriétaires.

1. Le règlement de copropriété

Document primordial, le règlement de copropriété est établi dès la construction d’un immeuble ou lors de sa mise en copropriété due à la vente de l’immeuble par son propriétaire.
Ce document dicte les droits et obligations de chaque partie prenante, définit les parties communes et privatives (A LIRE – SYNDIC « Parties communes & Parties Privatives), les conditions d’utilisations et la destination donnée à l’immeuble (ex : habitation, usage commercial, usage professionnel…). Chaque propriétaire de l’immeuble ainsi que le syndic détiennent un exemplaire de ce règlement. Attention : Il doit être respecté pas tous !

2. Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat de copropriétaire est la réunion de tous les copropriétaires (on en devient membre dès l’acquisition d’un lot). Il se réunit lors des assemblées générales pour prendre des décisions sur l’administration, la conservation, la bonne gestion de l’immeuble. Le syndicat de copropriétaire est chargé du respect du règlement de copropriété et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers.

3. Le conseil syndical

Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires qui assistent le syndic dans la gestion, afin d’assurer le bon fonctionnement et l’entretien de la copropriété. Chaque membre du conseil syndical est élu à l’article 25 pour 3 ans et désignent un président. Leur nombre est fixé par le règlement de copropriété.

4. Le syndic

Mandataire du syndicat des copropriétaires, il a pour mission d’exécuter les décisions prises par ces derniers. La durée d’un contrat de syndic varie de 1 à 3 ans. Son rôle est primordial : c’est le garant du respect des clauses du règlement de copropriété. Le syndic  recrute le personnel, définit et surveille les tâches, tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires…
De plus, il convoque les assemblées générales et doit exécuter les travaux décidés par cette dernière.

Depuis le 1er juillet 2021, les règles relatives au diagnostic de performance énergétique (appelé DPE), obligatoire en vente comme en location ont changé. Voici en synthèse l’objectif visé, les principales modifications apportées à l’ancienne version, et les conséquences pour les vendeurs comme pour les bailleurs.

Quel objectif visé ?

L’ambition de la réforme est d’exclure les logements dits « passoires thermiques » du parc locatif et d’inciter les propriétaires à engager des travaux permettant de réduire leur consommation énergétique et/ou leur émission de gaz à effet de serre, tout en privilégiant les énergies renouvelables.

Sont concernés tous les logements classés en F et G consommant plus de 330KWh/m²/ an ou émettant plus de 55Kg de CO²/m²/an.

Ce qui change :

• Le DPE devient opposable : N’ayant qu’un caractère informatif jusqu’ici, il est désormais possible pour un locataire ou à un acquéreur d’obtenir réparation auprès d’un bailleur ou d’un vendeur en cas d’absence de DPE ou d’information erronée.

• Une seule méthode de calcul : Alors qu’il en existait 3 auparavant, entraînant des différences d’un diagnostic à un autre, le nouveau DPE repose désormais sur la méthode dite des 3 CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle), garantissant une plus grande fiabilité. À noter que les DPE « vierges » ne seront plus possibles.

• 1 seul et même diagnostic pour la vente et la location : Jusqu’à présent, les DPE pour la vente et la location différaient. Désormais, c’est le même pour les 2 avec une durée de validité de 10 ans. À noter que les DPE réalisés entre 2013 et le 31/12/2017 seront valables jusqu’au 31/12/2022, ceux réalisés entre 2018 et le 30/06/2021 jusqu’au 31/12/2024.

• Pour les immeubles collectif, un DPE unique : Dans les copropriétés en chauffage collectif, il sera désormais possible de fournir un DPE réalisé pour l’ensemble de l’immeuble. Toutefois, si le propriétaire a fait réaliser des travaux dans son logement susceptibles d’améliorer sa classification, il pourra faire réaliser un DPE individuellement.

Les sanctions encourues :

Compte tenu des contraintes juridiques et techniques en perpétuelle évolution, vous avez tout intérêt à nous confier votre(vos) bien(s) à la vente et à la location : En effet, nous vous garantissons une mise à jour en temps réel des nouvelles réglementations en vigueur, limitant ainsi les risques de recours à votre encontre. Nous vous conseillons sur des travaux adaptés à votre situation personnelle et aux spécificités de votre logement (optimisation fiscale, aides de l’état, amélioration de la performance énergétique, revalorisation des loyers, etc.…). Enfin, notre expérience et notre parfaite connaissance du marché vous assurent une stratégie de mise en vente adaptée pour une transaction au juste prix et en toute sécurité.

Car parmi les nombreuses réformes entrées en vigueur, sachez que les loyers des logements situés en zone tendue et classés en F ou en G ne peuvent plus faire l’objet d’aucune augmentation ; tous les logements classés en G seront interdits à la location à compter du 01/01/2023, interdiction qui s’étendra à ceux classés en F à compter de 2024. 

Enfin, tout DPE absent ou erroné pourra entraîner une condamnation du vendeur ou du bailleur à payer des dommages et intérêts à son locataire ou acquéreur, voire dans certains cas, la résiliation du bail ou l’annulation de la vente.

Pour une étude personnalisée de votre situation, n’hésitez pas à nous contacter au 04.37.26.00.26 (Transaction) 04.26.99.29.99 (Location Croix-Rousse) 04.78.98.95.11 (Location Caluire).