Changer de syndic

Avis aux copropriétaires !

Vous êtes ou vous allez devenir copropriétaire d’un immeuble, géré par la régie FERTORET à Lyon, dans lequel est situé l’appartement que vous venez d’acheter ?
Comment accéder à l’immeuble ? A qui appartiennent les murs, les toitures… ? Le besoin d’organiser la copropriété remonte à de nombreuses décennies. FERTORET IMMOBILIER, régie immobilière à Lyon et spécialiste du syndic de copropriété depuis plus de 50 ans, vous donne les clés pour tout savoir sur la copropriété !
Bon à savoir : On peut parler de copropriété dès qu’un immeuble possède deux copropriétaires.

1. Le règlement de copropriété

Document primordial, le règlement de copropriété est établi dès la construction d’un immeuble ou lors de sa mise en copropriété due à la vente de l’immeuble par son propriétaire.
Ce document dicte les droits et obligations de chaque partie prenante, définit les parties communes et privatives (A LIRE – SYNDIC « Parties communes & Parties Privatives), les conditions d’utilisations et la destination donnée à l’immeuble (ex : habitation, usage commercial, usage professionnel…). Chaque propriétaire de l’immeuble ainsi que le syndic détiennent un exemplaire de ce règlement. Attention : Il doit être respecté pas tous !

2. Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat de copropriétaire est la réunion de tous les copropriétaires (on en devient membre dès l’acquisition d’un lot). Il se réunit lors des assemblées générales pour prendre des décisions sur l’administration, la conservation, la bonne gestion de l’immeuble. Le syndicat de copropriétaire est chargé du respect du règlement de copropriété et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers.

3. Le conseil syndical

Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires qui assistent le syndic dans la gestion, afin d’assurer le bon fonctionnement et l’entretien de la copropriété. Chaque membre du conseil syndical est élu à l’article 25 pour 3 ans et désignent un président. Leur nombre est fixé par le règlement de copropriété.

4. Le syndic

Mandataire du syndicat des copropriétaires, il a pour mission d’exécuter les décisions prises par ces derniers. La durée d’un contrat de syndic varie de 1 à 3 ans. Son rôle est primordial : c’est le garant du respect des clauses du règlement de copropriété. Le syndic  recrute le personnel, définit et surveille les tâches, tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires…
De plus, il convoque les assemblées générales et doit exécuter les travaux décidés par cette dernière.

Le législateur, comme le gouvernement, ont fait beaucoup pour mettre en place un cadre permettant aux copropriétés d’organiser la comparaison des prestations offertes par les syndics et rationaliser leurs pratiques tarifaires. Dernier texte en date, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27, a adopté deux mesures essentielles.

La première est à ce jour inapplicable, car elle est soumise à un décret qui n’est pas encore paru. Il s’agit de la création d’un contrat de syndic type, qui s'accompagne de l'énoncé d’un principe clair de fixation des honoraires destinée à éviter les débordements : « La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières » (art. 18-1 A de la loi de 1965), qui seront définies par le décret tant attendu. Autrement dit, le forfait de gestion s'entend « tout sauf »… Reste la deuxième mesure, entrée, elle, en vigueur dès le 27 mars 2014 : « Au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic (…), effectuée par le conseil syndical » (art. 21, al. 3). En pratique, c’est une véritable nouveauté, car si la possibilité de produire plusieurs projets de contrats de syndic au moment de la convocation à l’assemblée générale (AG) était déjà prévue dans les textes (art. 11 I 4° du décret du 17.3.67), leur mise en concurrence était quasi inexistante dans les faits. Alors que les autres contrats et les marchés de travaux devaient, eux, en faire l’objet à partir d’un certain montant voté par l’AG.