Coup de cœur immobilier : que se passe-t-il ensuite ?

Avis aux futurs acquéreurs !

Vous avez trouvé votre coup de coeur immobilier ? Mais vous vous demandez ce qu'il se passe ensuite ? Nous allons dresser ensemble toutes les étapes d'un achat immobilier ainsi que certaines obligations des propriétaires dans la réalisation de cette vente. 

Aux termes de votre recherche, vous décidez de vous engager sur votre coup de coeur et vous vous décidez à faire une offre d'achat sur ce bien ? Si l'offre d'achat est acceptée, elle engage le vendeur envers vous et permet de bloquer le bien le temps de signer la promesse de vente ou le compromis devant un notaire. L'offre d'achat est limitée dans le temps mais n'est pas forcément obligatoire dans le cadre d'une vente immobilière.

2. Le choix du notaire

Dès lors que l'offre d'achat est acceptée par les propriétaires, elle doit être confirmée par la signature en agence ou chez le notaire, d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente. Vous pourrez choisir le même notaire que les propriétaires ou choisir votre notaire pour vous représenter.

Si vous avez chacun votre notaire, les notaires se chargeront de vous réunir (acquéreurs et propriétaires) à un rendez-vous pour signer le compromis de vente (ou la promesse de vente) si celui-ci n'est pas réalisé à l'agence Fertoret Immobilier. En général, lors de ce rendez-vous, vous devrez remettre un acompte de 5% du prix de vente qui sera déduit du prix final.

a. Pour les acquéreurs

L'acompte que vous aurez versé viendra en déduction du prix si la vente se réalise. Il peut servir de dédommagement au vendeur si vous décidez de ne pas signer l'acte authentique alors que toutes les conditions sont réunies. (Le vendeur a le droit de vous réclamer jusqu'à 10% du prix de la vente.)

b. Pour les vendeurs

Dans le cadre d'une vente immobilière, le vendeur doit fournir les élèments ci-dessous avant la signature de la promesse de vente ou du compromis :

1. Les documents relatifs au droit de propriété du vendeur

2. Les documents relatifs à la situation personnelle du vendeur

3. Les documents relatifs aux travaux réalisés sur le bien vendu

4. Le mesurage du lot vendu "loi Carrez"

5. Le dossier de diagnostic technique (certains diagnostics dépendent de l'adresse du bien concerné par la vente) :

• Diagnostic de performance énergétique
• Etat des servitudes "risques" et d'informations sur les sols (ESRIS)
• Constat de risque d'exposition au plomb
• Etat relatif à l'amiante
• Termites
• Etat des installations de gaz et d'electricité si elles datent de plus de 15 ans
• Diagnostic informant du risque de présence de mérules. Il est conseillé un rapport datant de moins de 6 mois avant la signature de l'acte de vente.

S'il s'agit d'un lot en copropriété, le vendeur doit fournir les éléments ci-dessous avant la promesse de vente ou du compromis :

1. Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

• Règlement de copropriété
• Etat descriptif de division
• Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années

2. Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel dues par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente
• Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires
• Les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur
• L'état global des impayés de charges au sein du syndicat
• Lorsque le syndicat dispose d'un fonds de travaux, la quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu

3. Le carnet d'entretien de l'immeuble

4. Le diagnostic de la mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans

4. La notification du compromis ou de la promesse à l'acquéreur

Si vous achetez en votre nom, vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis ou de la promesse de vente en main propre, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte huissier. En cas d'absence des documents obligatoires que le vendeur doit vous fournir, le vendeur pourra être tenu responsable de tout défaut non apparent que vous ne pouviez pas détecter seul.

Si vous décidez de vous rétracter pendant les 10 jours, vous devez récupérerer le dépôt de garantie dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de rétractation. Dans ce cas (10 jours), vous ne serez pas dans l'obligation de spécifier le motif de votre rétractation.

a. La demande ou non de prêt

Plusieurs délais vont courir à partir de la signature de la promesse de vente ou du compromis. En principe, ce délai est d'environ 3 mois entre la date de signature de la promesse ou du compromis de vente et l'acte définitif de vente. Si vous décidez de demander un prêt, veuillez trouver ci-dessous les informations concernant les délais de demande de prêt, sachant que votre interlocuteur Fertoret Immobilier saura vous guider et vous conseiller dans ces démarches.

b. Le délai d'obtention d'un prêt

Si vous demandez l'obtention d'un prêt pour acquérir votre bien immobilier, vous aurez un délai d'un mois et demi environ pour vous rapprocher d'un établissement bancaire afin de l'obtenir. Que vous ayez recours ou non à un prêt, l'acte de vente devra mentionner une indication sur votre financement.

Si l'acte de vente indique que le prix est payé à l'aide d'un prêt, l'acte devra contenir une condition suspensive légale de l'obtention du prêt immobilier.

Dans le cas où vous n'obtiendrez pas votre prêt, vous aurez le choix de poursuivre ou de renoncer à la vente. Vous récupérerez votre dépôt de garantie dans le cas où vous renoncerez à la vente suite au refus de prêt.

c. L'acceptation de l'offre de prêt

Vous disposez un délai minimum de 30 jours pour obtenir un prêt conforme aux conditions prévues dans la promesse de vente ou compromis de vente. Généralement, dans le compromis, ce délai est porté à 45 jours.

Dès lors que l'offre de prêt sera émise par la banque, vous ne pourrez pas l'accepter avant l'expiration d'un délai de 11 jours après sa réception. La vente ne pourra pas être signée avant ce terme.

De son côté, même si l'agence immobilière a déjà fait ce travail, le notaire devra vérifier certaines informations : si le vendeur est bien propriétaire, les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d'urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien...

Dans certains cas, le bien est situé dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption urbain c'est-à-dire qu'elle est prioritaire, pendant 2 ou 3 mois pour l'acquérir en vue de réaliser un projet d'intérêt général. De ce fait, l'acte de vente ne peut pas être signé.

6. L'acte de vente

Le jour prévu de la signature, seront présents chez le notaire, les acquéreurs, vendeurs, notaires et l'agent immobilier.

Le notaire donnera lecture de l'acte. N'hésitez pas à poser des questions pour être certain de comprendre la portée de votre engagement. Lors de ce jour, vous devrez remettre la totalité du prix de vente au notaire afin de recevoir les clés du bien immobilier.

Le notaire remettra ensuite au(x) vendeur(s) et aux acquéreurs une attestation de vente. Et vous recevrez le titre de propriété et le décompte définitif des frais liés à la vente après l'achèvement des formalités de publicité auprès de la conservation des hypothèques.